Από την 1η Ιανουαρίου 2026 προβλέφθηκε μια ιδιαίτερα πρακτική δυνατότητα για οφειλέτες με κατασχεμένο ακίνητο: πριν φτάσει η υπόθεση στο τελικό στάδιο του πλειστηριασμού, ο οφειλέτης μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να επιτρέψει την πώληση του ακινήτου σε τρίτο αγοραστή που έχει ήδη εξευρεθεί, με τίμημα που καθορίζεται δικαστικά.
Η αλλαγή εισάγεται με τον ν. 5221/2025, μέσω της νέας ρύθμισης της παραγράφου 6 του άρθρου 998 ΚΠολΔ, και έρχεται να «ξεκλειδώσει» μια εναλλακτική πορεία που, μέχρι σήμερα, στην πράξη δεν υπήρχε: όταν επιβαλλόταν κατάσχεση, ο οφειλέτης οδηγούνταν σχεδόν μονοδρομικά είτε σε δικαστικές άμυνες (ανακοπές, αιτήσεις, αναβολές), είτε στην αναμονή του πλειστηριασμού – με κόστος χρόνου και εξόδων, αλλά και με αβεβαιότητα για το τελικό αποτέλεσμα.
Η λογική της νέας ρύθμισης: λιγότερος χρόνος, λιγότερα έξοδα, περισσότερο έλεγχος στο αποτέλεσμα
Η νέα δυνατότητα δεν είναι «ελεύθερη πώληση» με την έννοια της ιδιωτικής αγοραπωλησίας. Πρόκειται για μηχανισμό ενταγμένο στην αναγκαστική εκτέλεση: η εκποίηση γίνεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού ως όργανο της εκτέλεσης, το τίμημα λειτουργεί ως «πλειστηρίασμα» και διανέμεται στους δανειστές σύμφωνα με τους κανόνες κατάταξης. Με απλά λόγια, η διαδικασία παραμένει απολύτως θεσμική και ελεγχόμενη, αλλά χωρίς να χρειαστεί να πραγματοποιηθεί πλειστηριασμός, εφόσον η πώληση ολοκληρωθεί εγκαίρως.
Πώς λειτουργεί στην πράξη
Ο οφειλέτης υποβάλλει αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο (του άρθρου 933), η οποία εκδικάζεται με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (άρθρα 686 επ. ΚΠολΔ). Το δικαστήριο εξετάζει αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις και καθορίζει το τίμημα.
Σύμφωνα με την κατεύθυνση που αναδεικνύεται και στη θεωρία μετά τον ν. 5221/2025, το πλαίσιο ενισχύθηκε ώστε:
να μην υπολείπεται το τίμημα από το νομοθετικά αποδεκτό κατώτατο όριο σε σχέση με την τιμή πρώτης προσφοράς,
να υπάρχει γνωστοποίηση και διαδικαστικές εγγυήσεις υπέρ των εμπλεκόμενων δανειστών (επισπεύδοντος και ενυπόθηκων/προσημειούχων),
και να ολοκληρώνεται η πώληση το αργότερο 10 ημέρες πριν από τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό, με ταυτόχρονη εξόφληση του τιμήματος.
Αν η πώληση δεν γίνει μέσα στο προβλεπόμενο χρονικό πλαίσιο, ο πλειστηριασμός προχωρά κανονικά στην ημερομηνία του.
Ενα παράδειγμα
Ακίνητο έχει κατασχεθεί και έχει ήδη οριστεί πλειστηριασμός, με τιμή πρώτης προσφοράς 200.000 ευρώ. Ο οφειλέτης βρίσκει αγοραστή που είναι έτοιμος να καταβάλει άμεσα 150.000 ευρώ.
Αντί ο οφειλέτης να επενδύσει χρόνο και χρήμα σε μια δικαστική μάχη ακυρώσεων ή να περιμένει τον πλειστηριασμό με αβέβαιη κατάληξη, μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να εγκρίνει την πώληση, εφόσον το τίμημα κριθεί αποδεκτό και τηρούνται οι διαδικαστικές εγγυήσεις. Το ποσό καταβάλλεται εφάπαξ, κατανέμεται στους δανειστές και ο πλειστηριασμός αποφεύγεται.
Τι «κερδίζουν» ο οφειλέτης και οι δανειστές
Ο οφειλέτης κερδίζει χρόνο και (σε πολλές περιπτώσεις) καλύτερο έλεγχο του αποτελέσματος, γιατί μπορεί να κινητοποιήσει ο ίδιος αγοραστικό ενδιαφέρον και να μην εγκλωβιστεί σε διαδοχικές ματαιώσεις ή σε ένα σενάριο υποτίμησης της αξίας.
Οι δανειστές κερδίζουν ταχύτερη ικανοποίηση, με λιγότερα έξοδα εκτέλεσης και λιγότερους δικονομικούς κύκλους, υπό δικαστική εποπτεία, με διαφανή διαδικασία.
Η αίτηση πρέπει να στηρίζεται σε πραγματικό αγοραστικό ενδιαφέρον, να αιτιολογείται το τίμημα και να μην πλήττονται ουσιωδώς τα συμφέροντα του επισπεύδοντος και των αναγγελθέντων δανειστών. Η φιλοσοφία που προβάλλεται στη σχετική θεωρία είναι ότι η ελεύθερη εκποίηση πρέπει να λειτουργεί ως αποτελεσματικό εργαλείο ολοκλήρωσης της εκτέλεσης χωρίς να «καταστρατηγεί» σε σημαντικό βαθμό τα δικαιώματα των εμπλεκόμενων μερών.
Όπως επισημαίνει η δικηγόρος Μαρία Μοσχοπούλου, εξειδικευμένη σε υποθέσεις κόκκινων δανείων και ιδιοκτήτρια του δικηγορικού γραφείου MMLEGAL:
«Η νέα διάταξη δίνει μια ουσιαστική δυνατότητα στον οφειλέτη να προλάβει τον πλειστηριασμό με τρόπο νομικά οριοθετημένο και αυστηρά ελεγχόμενο. Δεν είναι μια “εύκολη λύση”, αλλά ένα ισχυρό δικονομικό εργαλείο, εφόσον κινηθεί έγκαιρα, με σωστή προετοιμασία, και με πλήρη τήρηση των διαδικαστικών και δικονομικών εγγυήσεων που προστατεύουν όλους τους εμπλεκόμενους.»
Τι πρέπει να προσέξει όποιος ενδιαφέρεται να το αξιοποιήσει
Η επιτυχία στην πράξη εξαρτάται από τον χρόνο (10ήμερο πριν τον πλειστηριασμό), την ύπαρξη πραγματικού αγοραστή, τη σωστή τεκμηρίωση και τον χειρισμό της διαδικασίας ώστε να μη δημιουργηθούν “αταξίες” που θα άνοιγαν παράθυρο αμφισβητήσεων.
Με άλλα λόγια: είναι μια δυνατότητα που μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική — αλλά χρειάζεται νομική καθοδήγηση, τεχνική προετοιμασία και στρατηγική επιλογή της κατάλληλης στιγμής.
